mutuo ipotecario – Pagina 4 – Robyn Hode Italia

Criteri di valutazione ai fini usura delle categorie usurarie

FINANZIAMENTO A STATO AVANZAMENTO LAVORI

La sentenza della Cassazione del 06/09/2019 n. 22380 ha stabilito che “Con particolare riferimento al grado di rischio dell’operazione e alla garanzia ad esso correlata, il FINANZIAMENTO A STATO DI AVANZAMENTO LAVORI ASSISTITO DA IPOTECA presenta, dunque, evidenti elementi di omogeneità col MUTUO CON GARANZIA REALE e ad esso va perciò ASSIMILATO. Tale conclusione non è inibita dal principio, affermato dalla giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. Sez. U. 20 giugno 2018, n. 16303, cit.) secondo cui deve esservi simmetria tra il tasso effettivo globale medio rilevato trimestralmente a norma della L. n. 108 del 1996, art. 1, comma 1, e il tasso effettivo globale della singola operazione. Per un verso, infatti, resta indimostrato che la rilevazione, da parte della Banca d’Italia, del tasso effettivo globale medio concernente i mutui con garanzia reale non abbia riguardato anche i finanziamenti a stati di avanzamento assistiti da ipoteca; per altro verso, e comunque, l’indicato principio non può esimere il giudice dal compito di identificare la categoria di operazioni, tra quelle cui si riferiscono le soglie, che presenti maggiori elementi di omogeneità con la singola operazione della cui usurarietà si controverta: ciò che è implicato nella valutazione che lo stesso giudice è chiamato a compiere a norma della legge 108/1996” .

In altre parole, la Corte di Cassazione impone all’interprete “in caso di dubbio circa la riconducibilità dell’operazione all’una o all’altra delle categorie, identificate con decreto ministeriale, cui si riferisce la rilevazione dei tassi globali medi” di procedere “a individuare i profili di omogeneità che l’operazione stessa presenti rispetto alle diverse tipologie ivi contemplate, attribuendo rilievo, a tal fine, ai richiamati parametri normativi individuati dalla L. n. 108 del 1996, art. 2, comma 2, (natura, oggetto, importo, durata, rischi e garanzie) e apprezzando, in particolare, quelli, tra essi, che, sul piano logico, meglio giustifichino l’inclusione del finanziamento preso in esame in questa o in quella classe di operazioni”.

Più precisamente, la Corte utilizza i due parametri RISCHI e GARANZIE PRESTATE individuati dall’art. 2, comma 1, della Legge n. 108/1996 per dichiarare l’omogeneità tra i contratti di “mutuo” e i contratti di “finanziamento a stato di avanzamento dei lavori”.

Con questa sentenza i giudici di legittimità superano il precedente orientamento giurisprudenziale che annoverava i mutui edilizi tra gli “altri finanziamenti” come stabilito dalla Banca d’Italia nelle ISTRUZIONI USURA.

Si rinvia all’articolo MUTUI EDILIZI A STATO AVANZAMENTO LAVORI (SAL): AI FINI DELLA VERIFICA DELL’USURARIETÀ SONO DA CONSIDERARE “ALTRI FINANZIAMENTI (CAT. 10 B.I.)” O “MUTUI CON GARANZIA REALE (CAT. 7 B.I.)”?.

In questa sede si ricorda che nelle ISTRUZIONI USURA vigenti dal 01/04/2017 si legge che la “Cat. 10. Altri finanziamenti” ha “carattere residuale” e “vi rientrano tutte le forme di finanziamento non riconducibili ad una delle categorie precedenti (ad es. le operazioni di credito su pegno, il portafoglio finanziario, i crediti concessi con delegazione di pagamento, i mutui chirografari, i prestiti vitalizi ipotecari, i finanziamenti concessi ai debitori ceduti sotto forma di dilazione di pagamento, i finanziamenti per leasing in construendo e quelli relativi a immobili “in attesa di locazione”, i mutui che prevedono l’erogazione “a stato avanzamento lavori”, nonché quelli aventi un piano di ammortamento che preveda il pagamento della quota capitale per intero alla data di scadenza del prestito). Deve essere fornita evidenza separata dei finanziamenti concessi alle “famiglie consumatrici” e alle “unità produttive private” (cfr. successivo punto B3)”.

Nella nota 9 della “Cat. 10. Altri finanziamenti” delle ISTRUZIONI USURA vigenti dal 01/04/2017 si legge che “Per i mutui a SAL la segnalazione è dovuta solo all’atto della stipula e non per l’erogazione delle singole tranches e per le successive operazioni di frazionamento con accollo, se le condizioni economiche sono già previste nel contratto iniziale“. Inoltre si legge nel paragrafo “B4. Classi di importo” che “I mutui che prevedono l’erogazione “a stato avanzamento lavori” e le operazioni di leasing in construendo vanno segnalati nella classe d’importo corrispondente al totale del finanziamento accordato“.

Si ricorda inoltre che, per la sentenza della Corte di Cassazione Penale del 23/11/2011 n. 46669, la CONSUMAZIONE del delitto di USURA nella forma “PRESUNTA” ex art. 644, comma 3, primo periodo, c.p. o nella forma in “CONCRETO” ex art. 644, comma 3, secondo periodo, c.p. si concretizza sotto il profilo dell’elemento oggettivo ma non dell’elemento soggettivo se la verifica dell’USURARIETÀ del contratto strettamente connessa al TASSO CORRISPETTIVO che non tiene conto dei COSTI inerenti alla fase PATOLOGICA dei finanziamenti rateali è effettuata con l’impiego dei leciti ONERI e delle lecite SPESE che NON sono stati espressamente inclusi dalla Banca d’Italia nell’elenco delle varie ISTRUZIONI USURA che si sono succedute nel tempo perché sussiste comunque l’art. 644, comma 4, c.p. che stabilisce che“per la determinazione del tasso di interesse usurario si tiene conto delle COMMISSIONI, REMUNERAZIONI a qualsiasi titolo e delle SPESE, escluse quelle per IMPOSTE e TASSE, collegate alla erogazione del credito”.

Conseguentemente, si possono fare le seguenti considerazioni:

Per la Banca d’Italia il TEG FINANZIAMENTO deve essere determinato solo “all’atto della stipula” per il “totale del finanziamento accordato“ salvo il caso che nell’atto finale di determinazione del piano di ammortamento, di frazionamento e svincolo ipotecario VENGONO MODIFICATE “le condizioni economiche … (…) … previste nel contratto iniziale“. In questo caso, la Banca d’Italia prevede una nuova segnalazione e, quindi, deve essere calcolato un nuovo TEG FINANZIAMENTO.
Seguendo i principi di diritto della sentenza della Corte di Cassazione Penale del 23/11/2011 n. 46669, se l’interprete confronta il TEG FINANZIAMENTO di un mutuo a SAL con il TSU della “CATEGORIA 7” dei “mutui con garanzia reale”, la CONSUMAZIONE del delitto di USURA nella forma “PRESUNTA” ex art. 644, comma 3, primo periodo, c.p. o nella forma in “CONCRETO” ex art. 644, comma 3, secondo periodo, c.p. si concretizza sotto il profilo dell’elemento oggettivo ma non dell’elemento soggettivo.